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深度丨一文讀懂房產稅的四大問題

2019-01-29 14:21 記者觀察網 點擊次數 :

  行業內趨勢性認為房產稅的出臺能夠降低房價,或是填補地方債務巨坑,又或是能夠調整社會資源配置方向,提高資源利用率,為此我們將基于一定的假設,對房產稅的征收總量(主要針對住宅)進行預測,分析全方位征收房產稅對政府財政缺口的貢獻率,土地出讓金的替代度以及可能對居民的生活增加的負擔等等;

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  房產稅被提及頻率明顯提高,房產稅的出臺也具有一定的確定性,房產稅的文件出臺相對容易,但是其全面執行是否為易事,其中又將面臨哪些困難和挑戰?

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  房產稅是對房產持有環節征收的財產稅,如果真的要出臺房產稅,針對居民的各種稅收和房地產行業內調控政策是否需要調整?中國的各能級城市的基本面及房地產市場發展現狀差異甚大,如何在各城市間因城施策?僅對每年新增的房屋進行征稅是否合理?

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  房地產行業的長治久安關系到國計民生,房產稅勢單力薄,如何構建有效系統,成功保障房地產行業的健康穩健發展。

  同時,為了讓大家對房產稅有更加清晰全面地認識,我們將在文章最后附上房產稅定義、房產稅與房地產稅之間的關系,行業內對于房產稅的認知誤區,以及國際上對于房產稅的征收經驗。

核心摘要

深度丨一文讀懂房產稅的四大問題

核心摘要

  一、征收房產稅的影響有多深,

  范圍有多廣?

  從上海和重慶兩市房產稅的試點情況來看,每年房產稅征收總額占地方一般公共預算收入的比例維持在3%的范圍內,對地方財政收入的貢獻作用不大。

  同時,我們對全面征收房產稅后可能征收的房產稅收入總額進行了測算,全年房產稅收占地方公共預算收入的比例不足12%,占土地出讓金收入的比例低于30%。假設房產稅收入完全替代土地出讓金收入,那么城鎮人口人均每年需要繳納6146元的房產稅,占據城鎮居民人均凈收入的51%,這將給城鎮居民增加沉重的負擔。在城鎮人口人均住房面積30平米的假設下,如果房產稅完全替代土地財政,那么房產稅征收稅率為5.5%,這可能與核心城市房價漲幅相差深遠,預計也難以有效打擊房產投機投資性需求。

  決定房價的通常是供給、需求和貨幣,房產稅無法決定供給需求,也無路徑影響貨幣走勢,因此無法成為調整房價的工具。

  如果說希望通過征收房產稅來實現社會資源的分配方式和方向,其作用可能也是有限的,房產持有環節增加的成本最終料將轉移到無房階層身上,進而進一步拉大居民間的差距,提高基尼系數。

  二、短期內,房產稅全面執行仍面臨嚴峻挑戰

  除了技術問題外,房產稅的出臺和全面執行還需考慮許多客觀問題或者還需克服眾多難點。首先,當前中國的社會階層結構決定了中國尚未形成有效的納稅群體,納稅需求難以充分滿足;其次,全方位征收房產稅的難度大,代價高,最終可能無法將房產稅有效收繳,即使能夠強制將房產稅收上來,收到的稅可能也無法覆蓋收稅成本;最后,在社會群體結構尚未完全情況下,強制性征收房產稅或將引致更深層次的社會變革,這也將對中國的內需形成巨大沖擊。

  三、房產稅將會怎么征?

  當前居民的稅收負擔相對較重,包括房地產行業內和外的各種稅收,如果不對稅收體系內各種稅收進行重新厘定,再另加房產稅,那么將對居民施加沉重的稅負壓力,這勢必不利于消費升級的順利實現。當前,多數城市特別是核心城市處在政策的壓力調控下,其房地產產市場的成交并非正常態,限購、限貸等政策也只能在短期內對房地產市場發展起到作用,難以長久發揮作用,而房產稅的作用更長久、更持續,如若以長期的房產稅換得短期的限購政策的退出或許能更好的維持房地產行業的正常秩序,限購放開,有能力購房者為資產的持有付費,那也理所當然。對于房產稅的征收要綜合考慮各能級城市基本面之間的客觀差異,因地因時施政。如果僅僅將增量房屋作為收稅標的也非明智之舉,(二手房)存量房,房改房、共有產權房、拆遷補償房都應該列入收稅標的范圍。

  四、“四管齊下”構建長效體系,

  保障房地產行業長治久安

  房產稅出臺的主要目的在于維持房地產行業的長治久安,但僅僅房產稅而言,其勢單力薄,需要“房產稅、分稅制改革、長租公寓、B2G”四管齊下構建長效體系,才能真正保障房地產行業的健康、可持續發展。

深度丨一文讀懂房產稅的四大問題

目錄

  一、征收房產稅的影響有多深,范圍有多廣?

  1、房產稅總量有限,無法解決地方財政缺口

  1.1上海和重慶房產稅的年收入有多少?

  1.2房產稅是否能成為政府土地財政的替代方式,成為填補地方財政缺口工具?

  1.3如果房產稅取代土地財政,購房者將怎么辦,房價又會有何變動?

  2、無法影響供需及貨幣走向,房產稅不是調節房價的方式

  2.1單靠房產稅能否影響房價?

  2.2房產稅是否會對房屋成交量形成抑制?

  3、單靠房產稅無法實現社會公平性

  4、房產稅出臺會有哪些影響

  二、短期內,房產稅全面執行仍面臨嚴峻挑戰

  1、征稅群體規模尚小,無法支撐納稅需求

  2、大范圍征稅的難度大、代價高

  3、貿然大范圍征收房產稅或將引致更深層次的改革問題

  4、房產稅會出,但短期全面執行難度較大

  三、房產稅將會怎么征?

  1、“長期”換“短期”,政策對沖,有房者自主交稅

  2、各稅種重新厘定,平衡納稅人稅務負擔

  3、因地因時制宜,保障居民合理利益

  四、“四管齊下”構建長效體系,保障房地產行業長治久安

  1、分稅制改革——解決財政缺口問題

  2、B2G模式——國家引導企業服務實體經濟

  3、長租公寓——打破消費慣性,緩解住房需求

  4、房產稅——不可少,但短期全面執行難

  附:房產稅存在認知誤區,房產稅房地產稅

  1、房產稅的認知誤區

  2、什么是房產稅?房產稅屬于財產稅

  2.1中國的房地產稅與房產稅

  2.2房產稅的國際經驗

深度丨一文讀懂房產稅的四大問題

一.

  征收房產稅的影響有多深,

  范圍有多廣?



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(責任編輯:主編)
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